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相続が発生した際、最もトラブルになりやすいのが「不動産（土地・建物）」の扱いです。現金や預貯金とは違い、不動産はその価値の評価が難しいからです。

本記事では、遺産分割で不動産をいくらと評価すべきか、4つの評価方法と損をしないためのポイントを、法律の知識がない方でも分かるように優しく解説します。

なぜ遺産分割で不動産の評価が重要なのか？

遺産分割のゴールは、相続人全員が納得できる形で遺産を「公平に」分けることです。

例えば、長男が「2,000万円の価値がある家」を相続し、次男が「現金2,000万円」を相続すれば公平に見えます。しかし、もしその家の本当の価値が「3,000万円」だったらどうでしょうか？ 次男は損をしたことになり、後から大きなトラブルに発展してしまいます。

このように、「不動産の価値をどのように評価するか」は、公平に遺産を分割する上で重要なのです。

不動産評価の「4つの基準」

不動産の価値の評価方法には、大きく分けて①時価（実勢価格）、②固定資産税評価、③路線価、④公示価格、といった評価方法があります。

①時価（実勢価格）

仮に、その不動産を売ったらいくらで売れるのかという価格が時価（実勢価格）です。

②固定資産税評価額

毎年の固定資産税を決める際の基準となる評価額です。
これは、あくまで固定資産税を算出して、所有者へ課税するための基準価格を意味するため、実際の売買の場合の価格とは異なります。

一般的に、時価の7割程度とされています。

③路線価

相続税・贈与税の算出基準となる価格を指します。
固定資産評価額と同様に、実際の売買の場合の価格とは異なります。

一般的に、時価の８割程度といわれています。

④公示価格

地価公示法に沿って国等が毎年決定している土地の価格のことです。
固定資産税評価額や路線価に比べて、時価に近い価額になっているケースが多いと言われていますが、時価とは一致しないこともままあります。

遺産分割の際に用いられる不動産評価方法

遺産分割の際の不動産の評価は、原則として時価での評価を行います。
もっとも、容易に時価が算出できない土地建物等もあり、そのような事案では、固定資産税評価額や路線価を使用する場合もあります。

具体的な評価額の決め方

「時価が基本」と言っても、実際に売るわけではない場合、どうやって価格を決めればよいのでしょうか。一般的には以下のような方法があります。

固定資産税評価額から推測する

一番手軽な方法です。お手元にある「固定資産税の納税通知書」を確認してください。そこに記載されている評価額を「0.7」で割ることで、おおよその時価を逆算できます。

計算例： 固定資産税評価額が1400万円の場合 1400万円÷0.7 =2000万円

不動産会社の「無料査定」を利用する

不動産会社に「今売るとしたらいくら？」と見積もりを出してもらう方法です。
一番現実的な数字が出やすいですが、会社によって金額にバラつきが出ることもありますので、複数社に査定を依頼することが重要です。

不動産鑑定士に依頼する（有料）

「不動産鑑定士」に正式な不動産鑑定を依頼することも一つの選択肢です。
数十万円の費用がかかりますが、非常に強い証拠となります。

まとめ：トラブルを避けるために

遺産の中に不動産が含まれる場合、トラブルを避けて公平に遺産分割をするためには、不動産の価値を適切に評価することが重要です。

そのため、評価方法の選択などを含めて、弁護士と相談してから対応を検討することをおすすめいたします。

当事務所では遺産分割について全面的なサポートが可能です。
不動産が絡む遺産分割で少しでもご不安な点がございましたら、お早めにご相談ください。

弁護士として、状況に合わせた解決策をご提案いたします。